Im Grunde wird mit dem ZwVbG vom 21.11.2013 normiert, was die Verfassung bereits regelt: Eigentum soll nicht nur berechtigen, es soll vor allem auch verpflichten (vgl. auch Schranken der Eigentumsgarantie des Art. 14 I, II GG).

Bei aller Euphorie für das ZwVbG dennoch kurze Randbemerkung: Viele Eigentümer leben von den Einnahmen aus ihrer hart erarbeiteten Immobilie, sie bessern ihre spärliche Rente auf, sie bestreiten schlicht ihren Lebensunterhalt mit diesen Einnahmen! Ein einseitiger Blick verkennt die Interessenlage und enorme Relevanz der Eigentümer und der Immobilienwirtschaft. Sie sind der wirtschaftliche Motor unserer Gesellschaft.

Das ZwVbG soll besonders in Gegenden mit angespannter Wohnungslage einen Leerstand vermeiden helfen und eine Versorgung mit ausreichend Wohnraum gewährleisten. Wohnraum soll nach Ansinnen des Gesetzgebers nur noch mit Genehmigung (§§ 1 I, 3 I ZwVBG) zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt werden (Ferienwohnung , Büro, Leerstand , Abriss etc.). Hierzu zählt der Normgeber einige Fälle in § 2 I ZwVBG auf.

Erst jüngst im Juli 2023 hat die 6. Kammer des VG Berlin eine Klage eines Bauunternehmens abgewiesen, welches ein Negativattest für seine leerstehende Immobilie begehrte. Das Gebäude sei rechtlich und tatsächlich nicht zur Wohnnutzung geeignet. Zudem stützte sich die Klägerin auf eine Renditeberechnung. Meines Erachtens ein völlig falscher Ansatz. Das Bezirksamt lehnte die Erteilung eines Negativattests ab und verwies die Klägerin auf unterlassene Sanierungsmaßnahmen.

Mit der richtigen Anwendung des ZwVbG hätte die Klägerin im vg. Fall ein ungünstiges Urteil m.E. vermeiden können. Denn der Gesetzgeber hat den Eigentümern u.a. im § 2 II ZwVbG einen großen Auslegungs- und Entscheidungsspielraum eingeräumt, welches der Wohnungsaufsicht in einigen Fällen gar keinen Ermessensspielraum zur Erteilung des Negativattests übrig lässt. Einer Genehmigung nach §§ 1 I, 3 ZwVbG bedarf es in diesen Fällen nicht mehr.

Ist das Mietverhältnis beendet, muss die Mietsache vom Mieter an den Vermieter zurückgegeben / an diesen herausgegeben werden (vgl. §§ 549 I, 546 BGB sowie § 985 BGB). Als Beendigung kommen im Normalfall entweder die Kündigung oder der Zeitablauf in Betracht. Kündigungsgründe sind u.a. die widerrechtliche Gebrauchsüberlassung an Dritte, der Zahlungsverzug und der Eigenbedarf.

Ist der Mietzins nicht entrichtet worden, muss dieser ebenfalls gerichtlich geltend gemacht werden (§§ 549 I, 535 II BGB). Daneben treten noch Ansprüche auf Schadenersatz und auf Herausgabe der Untermietzinsen (sofern eine Untervermietung erfolgt ist). Zudem wären noch Ansprüche auf Herausgabe der gezogenen Nutzung zu prüfen, welche sich unmittelbar in einen Zahlungsanspruch wandeln.

Das strafrechtliche Ermittlungsverfahren beginnt mit Antragstellung. Im weiteren Verlauf wird gegen den Beschuldigten ermittelt. Aus dem nemo tenetur – Grundsatz folgt das Aussageverweigerungsrecht des /der Beschuldigten. Es sollte zunächst anwaltlich Akteneinsicht beantragt und Einsicht in die Ermittlungsakte genommen werden.

Kann sich nach Sichtung der Akte der Tatvorwurf nicht erhärten und ist nach Würdigung des gesamten Akteninhalts bei vorläufiger Bewertung der Tat die Verurteilung de:s (zunächst) Beschuldigte:n nicht zu erwarten (hinreichender Tatverdacht), wird das Ermittlungsverfahren eingestellt.

Je nach Tatvorwurf ergeht eine Einstellungsnachricht. Der / die Anzeigenerstatter:in erhält einen Einstellungsbescheid mit Rechtsbehelfsbelehrung. Für den / die Anzeigenerstatter:in besteht die Möglichkeit des sog. Klageerzwingungsverfahrens.

Wenn nach Würdigung des gesamten Akteninhalts bei vorläufiger Bewertung der Tat die Verurteilung de:s (zunächst) Beschuldigte:n zu erwarten ist (hinreichender Tatverdacht), dann kommt in vielen Fällen auch ein Strafbefehl in Betracht.

Bei einem Strafbefehl ist Eile geboten, da für die Einlegung des Rechtsbehelfs eine 2 Wochen- Frist gilt (§ 410 I 1 StPO). Denn es muss nicht immer nach Einspruch gegen den Strafbefehl zu einer Hauptverhandlung vor dem/ Strafrichter:in kommen. Meist können bereits mit der Einspruchsschrift gegen den Strafbefehl sachliche Argumente vorgebracht und im Idealfall eine Einstellung bewirkt werden.

Weshalb Idealfall? Weil bei einer Hauptverhandlung im Negativfall nicht immer auch das gleiche Strafmaß durch den/ die Strafrichter:in verkündet werden muss! Im Strafbefehlsverfahren gilt das Verschlechterungsverbot (§ 331 StPO) nicht.

Wenn also bspw. mehrere Zeugen benannt und Beweise als Tatnachweis vorgelegt werden, dann könnte eine Einstellung die bessere Wahl sein. Selbstverständlich hat jede/r Angeklagte auch das Anrecht auf ein faires Verfahren, rechtliches Gehör und natürlich dann im Ergebnis im Positivfall auch auf einen Freispruch. Dauert länger und eine Prognose kann nur der liebe Gott abgeben.

Ähnlich wie bei den Anwält*innen und Notar*innen gibt es auch bei den Architek*innen und Ingenieur*innen ein sog. Preisrecht, nämlich die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Es gilt das Werkvertragsrecht (a.F.) bzw. §§ 650 p ff. BGB n.F.

Im Bereich der HOAI gab es in den letzten Jahren viel Musik zur Frage der Mindest- und Höchstsätze und Verbindlichkeit der HOAI als sog. Preisrecht. Damit hat sich dann auch der EUGH beschäftigt, so dass es folglich in den kommenden Jahren noch sehr spannend werden wird.

Im Streitfall lohnt sich hin und wieder auch eine Verkürzung des Verfahrens, nämlich mit einem Vergleich. Das erspart viel Zeit, Geld und Nerven.

Ein Werkvertrag ist eine beiderseitige Verpflichtungserklärung. Der Auftragnehmer (Werkunternehmer) erbringt eine mangelfreie und ordnungsgemäße Leistung nach dem aktuellen Stand der Technik. Der Besteller (Bauherr) hat den Unternehmer für seine Leistung zu bezahlen, und zwar nach Abnahme des konkret geschuldeten Erfolgs (die vereinbarte Werkleistung).

Manchmal kommen Mandanten, die schon eine Abnahme erklärt und eine Rechnung vom Werkunternehmer vorliegen haben, die zudem noch eingeklagt wird. Das konkrete Problem in diesen Fällen ist: Wenn man das Werk abnimmt, dann gibts auch nichts zu nörgeln. Denn bei / nach Abnahme ist der Werklohn fällig und zu zahlen (vgl. §§ 640, 641 BGB). Da ist man dann mit den Rechten nach §§ 633, 634 BGB zunächst schlicht ausgeschlossen. So jedenfalls die Theorie.

Es gibt aber Situationen, da stellt man dann nach Erörterung der Sach- und Rechtslage mit dem Gericht gemeinsam fest, dass man sich doch lieber im Einvernehmen trennen sollte. Mit kurzen Worten: Der Werkunternehmer verzichtet auf einen Teil seines Werklohns.

Im abgebildeten Beispielsfall verzichtete der Werkunternehmer auf ca. die Hälfte und verpflichtete sich zudem seinen Anwalt und die Gerichtskosten zur Hälfte zu bezahlen, obwohl er in der ersten Instanz gewonnen hatte. Es kommt immer auf den jeweiligen Einzelfall an.

Bei Streit über die wechselseitigen Vertragspflichten muss Notfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Denn der Verkäufer möchte nicht vom Käufer – umgangssprachlich – „übers Ohr gehauen“ werden, sondern zuverlässig wie vertraglich vereinbart den Kaufpreis erhalten. Evtl. intendierte „Einsparungen“ hat der Käufer zu unterlassen und seine Vertragspflichten zu erfüllen.

Besteht eine Leistungsstörung und ist zu Gunsten des Erwerbers im Grundbuch bereits eine Eintragung (bspw. Vormerkung) erfolgt, müssen die richtigen Anträge gestellt werden, um weitere Nachteile zu Lasten des Verkäufers zu verhindern. Neben vertraglichen Ansprüchen kommen u.a. Ansprüche aus Bereicherungsrecht in Betracht. Die Löschungsansprüche finden sich sowohl im Bereicherungs- als auch im Eigentumsrecht, vgl. Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB. Sind noch keine Eintragungen erfolgt, muss zudem eine Grundbuchsperre erwirkt werden.

Die Kosten eines Notars richten sich nach dem GNotKG (zuvor: KostO) und betragen im Schnitt ca. 1,5 – 2% des Kaufpreises, abhängig vom Tätigkeitsumfang des Notars. Bei größeren Immobilien kann es auch vorkommen, dass bspw. mehrere Kaufverträge geschlossen werden und folglich u.a. mehrere Beurkundungs-, Betreuungs- und Vollzugskosten abgerechnet werden.

Was viele Erwerber / Gesellschaften nicht wissen: Die Rechnungen müssen nicht zwangsläufig i.O. sein, bloß weil ein Notar diese gestellt hat. Es lohnt sich auch bei Kostenforderungen ein genauerer Blick.

Liegt ein Fehler vor, kann nach Antrag gem. § 127 GNotKG die entspr. Kostenforderung zur Überprüfung gestellt werden. Mögliche Fragestellungen: Überprüfungen des Zitiergebots (§§ 19 GNotKG) oder der Wertvorschriften (§§ 47, 97, 154 GNotKG). Auch das Thema Fälligkeit ist meist nicht ganz nachvollziehbar. Zudem können Einwendungen und Einreden geltend gemacht werden.

Ein besonders seltener Fall der einstweiligen Verfügung ist wohl das Erwerbsverbot.

Es dient dazu, die Rechtsposition des Verkäufers zu erhalten und eine Umschreibung des Käufers im Grundbuch zu verhindern. Die Gründe hierfür sind vielfältig und im materiellen Recht zu finden. Bei einer Umschreibung des zumeist mit einer Vormerkung (§ 883 BGB) gesicherten Käufers droht ein vollständiger Rechtsverlust.

Ergeht ein Erwerbsverbot, ist die Rechtsposition des Verkäufers einstweilen gesichert und die Begehr des Käufers auf Eigentumsumschreibung kann einer gerichtlichen Überprüfung zugeführt werden.

Verliert der Käufer, wird dessen Willenserklärung zur Löschung durch das Gericht ersetzt und die Vormerkung gelöscht. Verliert der Verkäufer, erfolgt die Eigentumsumschreibung.

Vielfach übersehen, aber doch relevant ist die Notarhaftung. Denn verletzt der Notar / die Notarin eine seiner / ihrer zahlreichen Amtspflichten, hat er den hieraus entstandenen Schaden zu ersetzen (vgl. §§ 19 I 1, 57 I BNotO).

Denn der Notar / die Notarin wird nicht nur zum Verfassen eines Vertragsentwurfs beauftragt, sondern meist auch mit der Beurkundung, der Überwachung und dem Vollzug seiner / ihrer Urkunde. Bereits der Entwurf kann fehlerhaft sein oder bspw. auch die Beurkundung.

Jedoch: Bevor eine Inanspruchnahme möglich ist, müssen einige Voraussetzungen vorliegen. Ob die Voraussetzungen vorliegen, sollten Sie in jedem Fall überprüfen lassen.

Die Schadensregulierung nach Titulierung des Anspruchs erfolgt sodann über die Haftpflichtversicherung des Notars / der Notarin oder den Notarversicherungsfonds.

Angst vor einer Berufung gegen eine Entscheidung des Erstgerichts sollte man nicht haben. Rechtsmittelverfahren dienen schließlich dazu, vorgerichtliche Entscheidungen einer Überprüfung (in beschränktem Umfang) zuzuführen. Sie sind Ausdruck des Justizgewähranspruchs und des Rechtsstaatsprinzips (vgl. auch fair- trial- Grundsatz und Anspruch auf rechtliches Gehör).

Geregelt in den §§ 511 ff. ZPO eröffnen sich mehrere Möglichkeiten des Ausgangs einer Berufung. Im Rahmen der Entscheidung über eine zulässige Berufung kann das Berufungsgericht z.B. das Ersturteil abändern und der Klage stattgeben oder die Klage abweisen. Zudem kann durch Beschluss die (unzulässige oder offensichtlich aussichtslose, § 522 ZPO) Berufung zurückgewiesen oder über eine Rücknahme der Berufung entschieden werden.

Scheitern außergerichtliche Einigungsgespräche, dann kommt lediglich die Klage zur Durchsetzung der jeweiligen Ansprüche in Betracht. Angst vor einer Klageerhebung sollte man nicht haben, wenn nach Prüfung der Sach- und Rechtslage unter Berücksichtigung der vorliegenden Beweismittel ein Obsiegen wahrscheinlich ist.

Die Klage ist begründet, wenn der Kläger einen Anspruch aus materiellem Recht gegen den Beklagten hat. Dies ist dann der Fall, wenn entweder vertragliche oder gesetzliche Ansprüche in Betracht kommen. Das Gericht würdigt den Sachverhalt unter Berücksichtigung sämtlicher Vorbringen der Parteien in freier richterlicher Beweiswürdigung (vgl. § 286 ZPO) und in Einklang mit der geltenden Rechtsprechung.

Kommt es zu der Ansicht, dass der Vortrag des Klägers schlüssig ist und der Beklagte diesem Vortrag keine Einreden oder Einwendungen entgegenhalten kann, dann wird der Klage stattgegeben und der beantragte Tenor ausgeurteilt. Andernfalls weist das Gericht die Klage ab.

Geregelt in den §§ 330 ff. ZPO eröffnet die Säumnis einer Partei zunächst die Möglichkeit der erneuten Vorbereitung einer neuen Verteidigungsstrategie (sog. Flucht in die Säumnis). Ob man dadurch komplett die Verspätungsrüge (§ 296 ZPO) umgehen kann, ist fraglich.

Bei Säumnis gibt es die Möglichkeit der Entscheidung durch das Gericht. Fehlt der Beklagte und ist der Vortrag schlüssig, ergeht ein sog. Versäumnisurteil (Stattgabe der Klage). Fehlt der Kläger (Versäumnisurteil) oder ist der Vortrag unschlüssig (unechtes Versäumnisurteil), ergeht eine Klageabweisung (§ 331 II HS. 2 ZPO).

Gegen das Versäumnisurteil ist der Einspruch statthaft, und zwar binnen von zwei Wochen nach Zustellung der Entscheidung (§§ 338, 339, 340). Das Gericht befindet sodann, ob das Versäumnisurteil aufrechterhalten oder aufgehoben wird (§ 343 ZPO). Die Kosten dieses zweiten Verfahrens trägt in der Regel die säumige Partei (§ 344 ZPO).

Die Thematik der Säumnisentscheidung gibt es ebenfalls im Mahnverfahren mit dem Vollstreckungsbescheid (§§ 699, 700 ZPO), denn im Mahnverfahren ohne Einspruch fehlt es an einer Hauptverhandlung.

Angst vor einer Klage sollte man nicht haben, wenn nach Prüfung der Sach- und Rechtslage unter Berücksichtigung der vorliegenden Beweismittel die Klage unbegründet ist. Die Klage ist unbegründet, wenn der Beklagte dem Anspruch des Klägers Einwendungen oder Einreden entgegenhalten kann. Das Gericht würdigt den Sachverhalt unter Berücksichtigung sämtlicher Vorbringen der Parteien in freier richterlicher Beweiswürdigung (vgl. § 286 ZPO) und in Einklang mit der geltenden Rechtsprechung.

Angst vor einer Berufung gegen eine Entscheidung des Erstgerichts sollte man ebenfalls nicht haben. Das Rechtsmittelverfahren dient schließlich dazu, Entscheidungen des Erstgerichts einer Überprüfung (in beschränktem Umfang) zuzuführen. Kommt das Rechtsmittelgericht dazu, dass die Entscheidung des Vorgerichts a) nach Würdigung der Sach- und Rechtslage (Berufung) bzw. b) nach Würdigung der Rechtslage (Revision) nicht zufriedenstellend erfolgte, dann wird die Entscheidung aufgehoben oder zur erneuten Entscheidung zurück verwiesen. Ist die Entscheidung zufriedenstellend, dann wird das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Der erste Einfall, wenn etwas schief läuft: Die einstweilige Verfügung!

Eine einstweilige Verfügung kommt immer dann in Betracht, wenn ein Eilbedürfnis vorliegt und der Antragsteller einen Anspruch auf die Handlung, Duldung oder Unterlassung hat. Es darf zudem keine sog. Vorwegnahme der Hauptsache vorliegen. Es handelt sich also um eine vorübergehende Regelung des Gerichts, um schnelle Abhilfe zu schaffen und Zustände zu sichern oder wiederherzustellen, bis das Gericht in der eigentlichen Sache im Rahmen einer Klage befunden hat.

Für den Fall der Zuwiderhandlung kann ein Antrag auf Androhung von Ordnungsgeld oder ersatzweise Ordnungshaft gestellt werden.

Ob eine einstweilige Verfügung beschlossen wird, hängt von jedem Einzelfall ab.

Die Erinnerung (§ 766 ZPO) wendet sich gegen die Art und Weise der Vollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung) und ist statthaft, wenn die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung nicht vorliegen. Sie ist aber auch statthaft, wenn der Gerichtsvollzieher sich weigert einen Vollstreckungsauftrag eine:r Gläubiger:in nicht auszuführen.

Eine Entscheidung kann ganz unterschiedlich ausfallen. In der Regel beschließt das Gericht auf die Erinnerung des Schuldners den Gerichtsvollzieher anzuweisen, die Zwangsvollstreckung gemäß Auftrag vom …. nicht auszuführen. Die Zwangsvollstreckung aus dem Titel wird dann durch Beschluss eingestellt. Bis dahin kann eine einstweilige Einstellung durch den Schuldner beantragt werden.

Geregelt in den §§ 767, 769 ZPO wendet sich der Schuldner mit der Abwehrklage gegen den titulieren Anspruch (nicht gegen die Art und Weise der Zwangsvollstreckung) und hat die Möglichkeit, beim sog. Prozessgericht gegen den Gläubiger eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung (mit oder ohne Sicherheitsleistung) und eine Aufhebung sowie Herausgabe des Titels zu erwirken.

Wenn ein Obsiegen nicht gänzlich unwahrscheinlich ist, dürfte das Gericht dem Antrag im Eilverfahren auch stattgeben können. Ist die Klage erfolgreich, wird der beantragte Tenor ausgeurteilt.

Geregelt in den §§ 15 ff, 180 ff. ZVG können Gläubiger eine Versteigerung beantragen. Wenn der Begehr keine formellen oder materiellrechtlichen Gründe entgegen stehen, wird die Versteigerung und meist auch die Beschlagnahme auf Antrag angeordnet.

Meist wird vom Schuldner versucht, die Versteigerung durch den Gläubiger mittels entsprechenden Anträgen einstweilen einstellen zu lassen. Kommt das Vollstreckungsgericht zu der Auffassung, dass die Anträge unbegründet sind, dann weist es die Anträge zurück und die Versteigerung wird weiter betrieben.

Geregelt in den §§ 28 ff. ZVG hat der Gesetzgeber zahlreiche Mechanismen normiert, um dem Schuldner eine Einstellung eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens zu ermöglichen.

Die Zeit der Einstellung der Vollstreckung kann genutzt werden, um ein Einvernehmen zwischen Gläubiger und Schuldner zu erzielen. Meist ist dies auch die praktikable Lösung, denn nicht jedes Versteigerungsverfahren muss auch gleichermaßen erfolgreich sein. Beiden Parteien sollte daran gelegen sein, diese unangenehme Situation zu bereinigen.

Bestehen (formelle oder materiellrechtliche) Gründe, welche eine Aufhebung des Verfahrens rechtfertigen, dann wird eine Aufhebung beantragt und vom Vollstreckungsgericht (sofern der Antrag begründet ist) beschieden. Dann besteht auch keine Grundlage für eine Einigung und der Gläubiger „geht leer aus“.

Häufige Ursache der Versteigerung von Immobiliarvermögen ist ein gekündigter oder ausgelaufener Darlehensvertrag. Der Gläubiger beansprucht die Zahlung der offenen Darlehensvaluta und der Schuldner gerät in Zahlungsverzug. Nach Vorliegen der Voraussetzungen (vgl. §§ 15 ff. ZVG) wird üblicherweise die Zwangsversteigerung und Beschlagnahme auf Antrag durch das zuständige Vollstreckungsgericht angeordnet.

Geregelt in den §§ 28 ff. ZVG hat der Gesetzgeber zahlreiche Mechanismen normiert, um dem Schuldner eine Einstellung eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens zu ermöglichen. Die Einstellung wird, wenn nicht weitere Darlegungen zu einer Aufhebung durch den Antragsteller erfolgen, i.d.R. zeitlich begrenzt angeordnet.